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一个好的商业项目有哪些要素,大连市知识产权

发布时间:2019-06-13 03:36编辑:技术创新浏览(165)

    2002年,被业内人士奉为商业地产的“元年”。也就是在这一年,大连的商业地产开始了自己的漫漫征途。天津街一期改造的几个主要的商业项目包括海昌名城、天植商城、天和广场、修竹广场、新天龙美食城,这些项目吸引了无数人的关注和期待。我们应该看到,对于所有这些涉足商业地产的大连本土房地产开发公司而言,这种模式是崭新的,这个行业是陌生的,这一次的跨越也许是冒险的,但是,这一次地选择绝对是正确的。因为,这一次的选择为这些敢于“吃螃蟹”的房地产开发公司提供了跨行业发展的机会。机会就摆在面前,应该怎样把握? 今年3月28日、29日两天,在由香江集团承办的首届“家居商务、物流与商业地产合作会议”上,来自全国各地的40余位家居零售巨头和地产巨头共同确立了“地产大鳄+商业巨头”这样一种全新的商业地产开发模式。作为大连的商业地产开发商,从从目前的状况来看,应该从合作方式及规划设计、商圈需求等几个方面注意规避风险。 首先,应该从需求者的角度确定自己需要做的是大覆盖面、开放性的商业物业,还是仅仅服务于自建社区的社区型商业物业。然后,再根据服务对象去了解并选择相适应的商业业态,确定开发量贩式的还是零售式的;采用传统销售形式的还是开架式的;综合型的还是各种不同的专卖店。 其次,开发企业需要确定与商家的合作方式。大致有两种,出租或者出售现房,或引进专业经营管理机构,收取后期营利利润。由于经营商业不是房地产开发企业的长项,在选择合作经营模式时,开发商应尤为审慎。 商业项目,特别是新型商业地产项目,根据其不同的商业态,具有其专业的人流、物流动线设计和面积、仓储要求。因此,开发企业需要在签定合作对象后,根据商家要求先做好前期的规划设计,再动工建设。如果招商落后于规划设计,往往会因设计不合理造成招商难,或出现因为结构调整而形成的追加投资、二次改建的被动局面。 商业地产项目的模式选择实际上就是在选择特定的客户群体,因此,在项目的前期规划设计阶段,商业物业的形态、规模通常被作为商战策略。而当同一区域内几个项目相继推出后,往往出现同质化的前期定位而“撞车”,由经营模式的短缺突变为局部过剩的局面,从而导致商业物业经营者和房地产开发商双方利益受损。据记者了解,大连的市级商业中心地区目前已经存在这样的问题,在各类新型商业集中涌入的情况下,各商业经营者之间为抢占市场竞争十分激烈,难免会出现信息沟通不利的情况,开发企业在投资前也应该对对方的竞争状态有所了解。商业物业一旦定向规划建设,便难于转作它用。为避免损失,开发商应该根据市场的变化及早加以调整。就天津街而言,海昌的日式风格模式的选择,在差异化竞争方面做出了很好的先例。

    整体策划在商业地产运作中是整个项目的灵魂,好策划往往事半功倍,缺乏整体商业形象的商业地产很难开发成功,有了一个好的策划往往就成功了一半。

    如今,随着我市商业地产开发的不断成熟,越来越多的开发商开始尝试持有经营自己开发的物业。他们不再只是造好房子了事,而是更多地参与到楼盘以及整个区块的规划和发展中去。

    7以市场为导向,重视培育商场

    有别于住宅开发模式

    这种产权分散存在影响后续经营的隐患,应该说从开发商打着订单商业地产概念,销售产权式商铺那天起就已埋下,最终将势必与小业主纠纷不断。

    陈好表示,一个成功的商业模式的经营,必须依赖于一个强有力的物业管理者与经营者进行统一的规划、招商、经营,方能慢慢热起来。即便是一条社区商业街,从开始到成熟也需要几轮的业态转换、变迁,经历比较长的时间方能成型。

    8订单商业地产并非“灵丹妙药”

    巨龙房地产开发公司董事长李国胜表示,自营物业不管是目前还是将来都是商业地产的主要发展道路。开发商自营百货,有利于做到统一规划、统一管理,实现品牌增值。“就财富购物中心而言,我们从项目规划阶段就开始介入,组建了专业运营团队,努力做好业态规划、品牌引进、物业管理等;在前期市场调研的基础上,明确商场定位;为满足多种业态及商场经营需要,做好商场楼层分布、车库车位及周边绿化、路网等硬件配套。

    商业地产在开发运营当中,不论是将商场分割销售,还是只租不售,开发商都要承担社会责任,不但要建场,还要以市场为导向,以经营为中心,与商户同心协力培育好商场。

    他说,这几年我市商业地产发展较快,大卖场、大超市、商业街不断增多,但也有不少失败的案例。究其原因,关键还是在于产权集中在小业主手里,难以形成统一规划整体运营,最终导致大卖场没人气,特色街没特色。如早前曾入驻信河街新国光商住广场的动感前线,经营仅一年时间就宣布退场;江滨路欧洲城从最早引进石头·剪刀·布儿童购物中心,到之后的丹璐广场,多番易主仍难逃破产清算的命运;在市区特色街朔门街,不少店铺改头换面开起了服装店、格子铺,已严重偏离了原先文化历史古街的定位。

    5商业地产开业需要好策略

    “前期的战略规划对后期的持续良性经营至关重要。”三角洲专业房产机构陈好分析认为,商业地产并不像住宅一样在交付时价值就成型了,它的价值主要体现在运营过程中的不断保值增值,而前期规划如何将持续影响今后的运营情况。“可以这样认为,商业地产其实是商业型的地产,商用物业应着重考虑商业的需要。”

    不少开发商认为,商业地产开发的重中之重就是招商。

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    位于市区车站大道的财富购物中心近日开业

    为此,希望以下简要的分析,能给商业地产从业者一些有益的参考,推动商业地产行业走向专业化,形成良性发展。

    事实上,一个商业地产项目的成功与否,关键在于项目长期的经营价值。相比住宅,商用物业的价值需要在营运的时候不断保值、增值或者贬值,如果经营越来越差,物业也可能会越来越贬值,在温州,也不乏因为经营不善而贬值的事例。

    4招商成功不等于万事成功

    一直以来,一些开发商习惯套用普通住宅的销售模式来开发商业地产,即建好就卖,卖完就走,根本不考虑后期经营,最终只能导致商业、地产“两张皮”。

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    从开发商到运营商的转型

    尽管商场选址好却回报差,招商火爆、炒作轰动,开业却很冷清,往往赚了楼市(或写字楼)却亏了商场。

    “众多商业项目的建成投用,将为我市商业地产发展注入新的活力。”李国胜认为,在住宅宏观调控的大背景下,商业地产迎来巨大的发展契机。今后,开发商进军商业地产,逐步加大自持自营物业比重或将成为趋势。笑银文/摄

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    近日,由温州巨龙房地产开发公司一手打造的温州财富购物中心盛大开业,其独特的自主经营模式成为业内关注的焦点。从开发销售到自主运营,这是地产开发商一次角色的成功转变,也是开发商对商业地产经营理念的提升,预示着我市商业地产开发模式进一步走向成熟。

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    有业内人士分析,开发商自营物业的意识觉醒,这是商业地产的一个新现象、好现象,表明温州商业地产正在发生一次质的变化。着眼全国,“万达模式”之所以被推崇,就是因为万达集团在开发商业地产方面,从规划设计到施工、竣工已形成了一套相当成熟的体系;华润集团致力于改变以往专注住宅地产的单一开发模式,探索以商业地产开发带动住宅销售的创新之路,短短几年时间万象城已成为国内商业地产的标杆……

    表面看来,这似乎降低了开发风险,但实际上却仍是沿用住宅模式搞开发,高价炒作产权式返租商铺套现。

    据了解,温州财富购物中心位于市区车站大道,定位高端精品百货,营业面积超过2万平方米,物业全部由开发商自己持有,这也为后期自主经营提供了最大保障。

    商业地产是十分复杂的复合地产,“住宅地产是小学生;商务地产、写字楼、度假村是中学生;商业地产是大学生。”商业地产迫切呼唤高素质专业人才。

    物业自营利于规划

    从目前商业地产的现状看,高素质专业人才的缺乏在很大程度上制约了商业地产的健康发展。

    据了解,今后几年,温州地产开发商自持自营物业比例将进一步加大,如目前在建的空港国际购物中心、绿城·鹿城广场、置信广场以及规划中的杨府山CBD等,都拥有较大体量的商用物业。

    商业地产与房地产是两个既有联系又运作完全不同的概念,房地产以销售论回报,商业地产以经营论成败

    “成功的经验值得借鉴,除财富购物中心之外,我们在龙湾东方明珠城还规划建造了2万多平方米的商用物业,今后也很有可能会实行自主运营。”财富购物中心自营模式的成功运作让李国胜信心倍增。

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